Перед продажей квартиры необходимо подготовить полный пакет документов, который может несколько различаться в зависимости от ситуации — количества собственников и формы собственности, состава семьи, от того, берет ли покупатель ипотеку и так далее. Оформление документов при продаже квартиры может стать настоящей головной болью если не знать всех нюансов.
Основные документы необходимые для продажи квартиры
Правоустанавливающие документы (оригиналы)
В число правоустанавливающих документов входят свидетельство о государственной регистрации права собственности, документ-основание (его название указывается обычно в свидетельстве). Чаще всего также необходим акт приема-передачи квартиры (в случае, если вы купили квартиру после 1 марта 1996 года). В других случаях правоустанавливающими документами могут служить свидетельство о наследовании, договор инвестирования, договор купли-продажи.
Это те документы, которые уже, вероятнее всего, уже находятся у вас на руках, если вы - собственник квартиры. Если случилось так, что вы потеряли какой-либо из правоустанавливающих документов, восстановить его можно, обратившись в ФРС (Федеральную регистрационную службу).
Кадастровый паспорт
Кадастровый паспорт – это выписка из государственного кадастра недвижимости, которая содержит все необходимые сведения о вашей квартире. В нем подробно указываются адрес, год постройки и этажность дома, характеристики квартиры, материалы стен и перекрытий, тип отопления, данные о проводившихся ремонтах. Этот документ необходим при государственно регистрации сделок с недвижимостью.
Получить кадастровый паспорт можно в кадастровой палате при Росреестре либо в МФЦ (многофункциональном центре).
Технический паспорт
Техпаспорт представляет собой экспликацию и поэтажный план дома. Этот документ можно получить в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Для этого нужно предоставить заявление на инвентаризацию, правоустанавливающий документ о собственности квартиры, паспорт, а также оплатить госпошлину (размер платы за изготовление техпаспорта не установлен законодательно и может варьироваться в зависимости от региона).
Согласие супруга
В случае, если квартира была куплена в браке и оформлена на одного из супругов (т.е. жилье считается совместно нажитым имуществом), на ее продажу потребуется согласие супруга собственника. Получить этот документ можно у нотариуса в присутствии супруга.
Данная бумага не нужна, если брачные отношения оформлены договором, а также если муж или жена, состоя в браке, получили квартиру в собственность на безвозмездной основе (при вступлении в право наследования; при приватизации; по договору дарения).
Разрешение органов опеки
Разрешение органов опеки требуется в том случае, если одним из собственников квартиры является ребенок. Бумага не нужна, если ребенок в квартире только прописан, но не является собственником. Получить ее можно в опекунском совете по месту жительства. Этот документ лучше всего начинать оформлять как можно раньше, поскольку решение опекунского совета может затянуться.
Отказ от преимущественного права покупки
Этот документ может быть необходим в тех случаях, когда объект недвижимости находится в общей долевой собственности, и один из собственников решил продать свою долю. Например, в общей долевой собственности соседей могут находиться комнаты в коммунальной квартире. В этом случае при продаже одной из комнат соседи имеют преимущественное право на ее покупку. Если они не намерены покупать вашу долю, необходимо заверить их отказ у нотариуса.
Прочие документы
При продаже квартиры также понадобится собрать ряд справок:
- об отсутствии задолженностей по налогам (получается в налоговой инспекции)
- об отсутствии задолженностей за элетро-, газо- и водоснабжения (можно получить в управляющей компании)
- о зарегистрированных в квартире лицах (в паспортном столе).
Срок действия справок – 1 месяц.
Зачем оформлять согласие супруга на покупку недвижимости, и каковы последствия отсутствия этого документа?
О том, что такое технический паспорт объекта недвижимости, подробно можно прочитать здесь.
Развернутая статья о кадастровом паспорте по адресу: http://sdelkaprosto.com/pokupka/oformlyaem-sdelku/kadastrovyj-pasport.html. Что такое кадастровый паспорт объекта недвижимости и чем он отличается от технического?
Дополнительный перечень документов для продажи квартиры
Отчет о рыночной стоимости квартиры
Оценка квартиры необходима в тех случаях, когда жилье приобретается в ипотеку. Она нужна банку для того, чтобы кредитующая организация была уверена в оправданности предоставляемой суммы кредита. Ведь теоретически продавец и покупатель могут вступить в сговор и заявить завышенную стоимость квартиры, не соответствующую реальной рыночной цене. Тогда банк выдаст заемщику заведомо завышенный кредит. Чтобы обезопасить себя от такого риска, банки и выдвигают требование о независимой оценке.
Выдачей таких документов занимаются специализированные оценочные компании и некоторые агентства недвижимости. Оценщик должен осмотреть квартиру и составить отчет с учетом всех факторов, влияющих на ее стоимость на рынке (возраст и состояние дома, район, площадь, ремонт и т.д.). За отчетом придется съездить в саму фирму. Далее этот документ предоставляется по необходимости в банк и в страховую компанию>.
Отчет об оценке должен содержать подробное описание объекта, стандарты оценки, порядок определения стоимости объекта недвижимости и итоговую цену. Средняя стоимость оценки квартиры в регионах России колеблется в пределах 2-5 тысяч рублей.
Выписка из ЕГРП
ЕГРП – это Единый государственный реестр прав. Выписка из ЕГРП – это гарантия чистоты сделки с вашей стороны. Она свидетельствует, в частности, о том, что квартира не является объектом залога, не обременена иными обязательствами. Получить этот документ можно в Росреестре при предоставлении паспорта, соответствующего заявления и оплате госпошлины.
Доверенность
В случае, если вы хотите перепоручить хлопоты по продаже квартиры третьим лицам (например, своему риелтору), необходимо оформить на него доверенность. Риелтор может взять на себя значительную долю забот по сбору необходимых документов. Правда, при этом следует иметь в виду, что доверенность может и открывать возможности для мошенничества.
Генеральная доверенность предоставляет поверенному право поступать с вашей квартирой по своему усмотрению, в том числе, например, варьировать ее стоимость при продаже. В некоторых случаях генеральная доверенность – единственный выход – например, когда собственник проживает в другом городе и не имеет возможности заниматься операциями по сделке самостоятельно.
Интересное видео о подготовке документов к продаже квартиры от специалиста по недвижимости Ирины Андрейчук
Итак, в целом пакет документов, необходимых для продажи квартиры, достаточно внушителен. При этом большинство бумаг лучше всего начинать оформлять заранее.
