Как продать квартиру в ипотеке

Непредвиденные жизненные ситуации иногда заставляют задуматься о продаже ипотечного жилья. Сразу опровергнем слухи, что продать такую недвижимость нельзя. На самом деле реализация ипотечной квартиры вполне законный процесс. Но на практике потенциальный продавец может столкнуться с массой трудностей.

Юридические тонкости сделки

Продажа ипотечной квартиры — сложный процесс, в котором задействовано большое количество лиц. Помимо покупателя и продавца при оформлении сделки участвует риэлтор, юрист и кредитное учреждение.

Одна из главных ролей в процедуре реализации ипотечной недвижимости принадлежит банку. С юридической точки зрения квартира принадлежит заемщику. Однако наличие обременения не позволяет ему распоряжаться ей по своему усмотрению. В частности: заемщик не может продать ипотечную квартиру без одобрения банка. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» кредитное учреждение не имеет права запретить реализацию недвижимости с обременением. Однако может создать дополнительные трудности.

Как быстро продать ипотечную квартиру?

Для того чтобы можно было быстро продать квартиру в ипотеке необходимо уладить все возможные юридические нюансы. В идеале продажу недвижимости стоит поручить профессионалам — риэлторам. Такой способ реализации является дорогостоящим. Потенциальный продавец должен быть готов распрощаться с 1-3% от стоимости объекта.

Сделка купли-продажи может замедлиться в силу следующих причин:

• в квартире прописаны несовершеннолетние дети. Для проведения процедуры продажи дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.
• в квартире прописаны люди, отбывающие срок в местах лишения свободы;
• наличие нескольких собственников. Для продажи потребуется согласие второй стороны на осуществление сделки.

Отсутствие зарегистрированных лиц в квартире повысит шансы реализовать ее в короткий срок. Именно процедурой выписки из квартиры необходимо заняться продавцу в первую очередь.

О том как получить налоговый вычет при покупке квартиры через работодателя читайте в статье посвященной возврату НДФЛ.

О порядке оформления купли-продажи квартиры читайте в этом материале на сайте.

На чьей стороне банк?

Итак, уже выяснили, что квартиру находящуюся в ипотеке без одобрения банка не продать. Как показывает практика, именно он создает определенные трудности, препятствующие реализации недвижимости.

Особенно явно не желают давать согласие банки при условии, что покупатель станет новым заемщиком. В этом случае ему придется затратить время и средства на проверку платежеспособности нового клиента.

Чаще всего банки препятствуют реализации ипотечной квартиры посредством наложения штрафных санкций или затягиванием в выдаче разрешения. На практике встречаются случаи, когда банк запрещает самостоятельную реализацию обремененной квартиры. В этом случае объект недвижимости выставляется на аукцион и продается по ликвидационной (самой минимальной) стоимости. Вырученные средства идут на погашение обязательств перед кредитной организацией. Продавец остается «с носом».

Способы реализации обремененной квартиры

1.Непосредственная продажа квартиры

Заемщик может организовать продажу самостоятельно или с участием банка. При любом способе он должен получить одобрение на совершение сделки в кредитном учреждении. Для этого необходимо написать заявление о продаже недвижимости и дождаться ответа. При положительном решении можно начинать поиски потенциальных покупателей.

В дальнейшем между субъектами сделки заключается предварительный договор купли-продажи, который заверяется у нотариуса. Покупатель переводит денежные средства в объеме задолженности перед банком на кредитный счет продавца.

Бывший заемщик получает справку о полном погашении ипотечного кредита и закладную. С этими документами он отправляется в регистрационную палату для снятия обременения. Далее заключается договор купли-продажи, разница между стоимостью реализации квартиры и объемом ипотечной задолженности достается бывшему заемщику.

2.Продажа ипотечного кредита

При этом способе объектом реализации является ипотечный кредит. Он фактически переписывается с одного заемщика на другого. Квартира по-прежнему остается в залоге у кредитного учреждения. Новый заемщик автоматически становится собственником жилья.

3.Досрочное погашение кредита

Этот вариант подходит при небольшом остатке задолженности. Заемщик полностью погашает кредит и снимает с нее обременение. Затем квартира продается по обычному сценарию. Расходы на сделку купли-продажи совсем незначительны.

4.Приобретение нового жилья в кредит

Такие сделки совершаются лишь в том случае, если заемщик хочет приобрести квартиру большей площади. С этой целью он обращается в банк. Кредитное учреждение вновь проверяет платежеспособность клиента и его кредитную историю. В случае положительного ответа заемщик получает новый кредит на приобретение более просторной квартиры. Старое жилье он продает. Вырученные деньги идут на досрочное погашение ипотеки.

О том что такое технический паспорт на квартиру и порядке его получения, читайте в актуальном материале на сайте.

О необходимости согласия супруга при сделках с недвижимостью читайте в этой статье.

Нюансы выбора квартиры в новостройке раскрыты по адресу: http://sdelkaprosto.com/pokupka/ishhem-varianty/kvartiry-v-novostroyke.html.

Видео на тему продажи ипотечной квартиры

Дмитрий Овсянников, генеральный директор ипотечного брокера ipotek.ru делится практическим опытом в этом сложном вопросе и дает полезные рекомендации.