История ипотеки и что такое ипотека сегодня

С таким явлением, как ипотека, сталкивается практически каждый, однако далеко не все пока разбираются в ее нюансах. Между тем для того, чтобы получить у банка ссуду на выгодных для себя условиях, стоит узнать подробнее о том, что это такое и какие вообще бывают виды ипотечного кредитования.

Что такое ипотека как вид кредитования

Ипотека — это такой вариант залогового кредитования, при котором заем выдается под недвижимое имущество, как приобретаемое так и уже имеющееся. В качестве такого имущества может быть земельный участок, гараж, квартира или ее часть, но любой из этих видов имущества или та часть, под которую берется кредит, должны принадлежать заемщику на правах собственности.

Не обязательно брать ипотеку для покупки квартиры или строительства дома: под залог своей, уже имеющейся недвижимости можно взять заем для любых нужд, например, на ремонт или покупку мебели. Но нужно помнить о праве банка реализовать ваше имущество если с платежами возникнут проблемы.

История возникновения и развития ипотеки

Само слово происходит из древнегреческого, его относят к 6 веку до нашей эры. «Hypotheke» означает «подставка», точнее столб, который ставился на земельном участке, чтобы всякий знал, что данная земля и все имущество на ней служат для обеспечения кредита.

Ипотека была серьезным продвижением в развитии кредитных операций, ведь в данном случае имущество оставалось во владении и пользовании должника, а значит, у него был реальный шанс отработать заемные средства и вернуть долг.

Греко-египетское законодательство в существенной мере развили римляне, которые серьезно ограничили права кредиторов в отношении залогового имущества. Именно в таком виде без каких-либо серьезных изменений законодательство в сфере ипотеки просуществовало почти до конца 18 века.

На Руси длительное время ипотека существовала в ограниченном виде: залогом служила личность должника, а при закладе вещи последняя переходила в пользование кредитора. Все изменилось с изданием Банкротского устава, который вступил в действие в 1800 году. С этого момента вещь или земля, являющиеся обеспечением кредита, оставались у заемщика.

В конце 19 века ипотечное кредитование было всесторонне «обкатано» на практике: освобожденным крестьянам выдавались ссуды для выкупа земель помещиков. Сроки были сравнимы с сегодняшними: от 10 до 35 лет. С этого момента законодательство об ипотечных кредитах стало активно развиваться, в частности, был введен реестр поместий, принятых в качестве залога, усовершенствован порядок переуступки долга, наследования заложенного имущества.

В настоящий момент основным законом, регулирующим ипотечное кредитование, является Гражданский кодекс (статьи о залоге) и Федеральный закон №102 «Об ипотеке», принятый в 1998 году и отредактированный в 2013.

О том как взять ипотеку в России сегодня и какие для этого нужны документы читайте в свежей статье.

Так же рекомендуем развернутую статью о возмещении подоходного налога при покупке квартиры, в том числе по ипотеке.

Чем ипотека отличается от обычного кредита

Очевидно, что ипотека — самый надежный для банков вид кредитования. Если автомобиль можно перепродать, предложенные в качестве залога вещи постепенно приходят в негодность и дешевеют, то земля, дома, квартиры только дорожают год от года. Так что кредитные организации довольно легко выдают долгосрочные займы под недвижимость.

Перечислим основные особенности ипотеки:

это кредит под залог недвижимости;
недвижимость остается в собственности и пользовании заемщика;
банки предлагают невысокий процент на такой заем;
ипотека может быть выдана на очень длительный срок.

Одна из важных особенностей ипотеки — относительно низкий уровень требований, выдвигаемых к заемщику. Существуют организации, готовые выдавать ипотеку даже без подтверждения заемщиком своего дохода. С обычными кредитами представить такую ситуацию просто невозможно: даже если рекламируется кредит без справки о доходах, все равно банки косвенными путями проводят проверки заемщиков: прозванивают бухгалтерию работодателя, проверяют кредитную историю, просматривают движения денег по счетам заемщика, если они открыты в данном банке. С ипотекой все проще — если заемщик оказывается неплатежеспособным, банк просто продает залоговую недвижимость и покрывает все свои издержки.

Некоторые банки целенаправленно ведут такую политику — выдают ипотечные ссуды с минимальными требованиями к заемщикам и при малейшей задержке выплат просто отбирают недвижимость. Это не делает чести банковскому сообществу, но в семье как говорится не без урода. Поэтому нужно очень осторожно относиться к подобным «заманчивым предложениям» и внимательно читать условия договора, особенно написанные мелким шрифтом.

Разновидности ипотеки

Ипотечное кредитование развивалось длительное время и к настоящему моменту является весьма сложной и разносторонней системой. Существуют следующие виды ипотечных займов:

для физических и юридических лиц;
на общих и специальных условиях (для военнослужащих, пенсионеров, молодых семей);
под готовую (вторичный рынок) или строящуюся недвижимость;
под свое имущество или имущество третьих лиц;
с фиксированным или плавающим процентом;
с первоначальным взносом или без него;
с поручительством и без;
с возможностью переуступки прав по ипотеке и без таковой;
на индивидуальную и долевую собственность;
с возможностью досрочного погашения или без.

Типовые требования к получателям ипотеки

В законодательстве требования к получателю ипотеки ограничиваются его правоспособностью. Таким образом, именно кредитная организация формирует список критериев к заемщику. Чаще всего это:

уровень доходов (доходы должны обеспечивать прожиточный минимум заемщика и членов его семьи и позволять платить при этом ипотечные платежи);
до истечения срока ипотеки получатель не должен перешагнуть черту пенсионного возраста;
при кредитовании под имеющееся жилье у заемщика должна быть возможность проживания в другом месте в случае необходимости реализации его квартиры или дома при проблемах с погашением кредита;
ипотечное имущество подлежит обязательному страхованию.

Однако практически все эти условия могут варьироваться и быть несущественными в зависимости от банка и предлагаемых им программ. О подтверждении доходов писалось выше, а где заемщик будет жить после реализации его имущества волнует далеко не все банки. По страхованию залога тоже есть много вариантов — от минимальной страховки на несущие конструкции (стены и потолок) до внутренней отделки, страхования жизни и здоровья заемщика при ипотеке и даже страхования рисков утраты права собственности (титульное страхование).

Предлагаем ознакомиться с правилами покупки квартиры в новостройке. Все о достоинствах, преимуществах и рисках новостроек.

О кадастровом паспорте объекта недвижимости можно прочитать в этом материале.

О техническом паспорте на квартиру информация по этому адресу: http://sdelkaprosto.com/pokupka/oformlyaem-sdelku/tehpasport.html

Плюсы и минусы ипотеки

И для рядового гражданина со средним уровнем доходов ипотечное кредитование зачастую является единственной возможностью получения существенных ссуд. Основные плюсы ипотеки это:

возможность пользования залоговым имуществом;
продолжительный срок кредитования;
невысокие проценты по кредиту;
предоставление льготы по выплате подоходного налога.

Пожалуй, единственным минусом ипотеки является то, что при кажущихся незначительными процентах, сумма переплаты может быть весьма существенной. Даже льготные 10% годовых при кредитовании на 15 лет увеличивают основной долг почти до 130%, и это еще без учета дополнительных расходов на страховку, оценку имущества, ведение счета и так далее. Потому нужно быть очень внимательным при заключении договора и учитывать все, даже небольшие платежи, декларируемые банком.